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中国又到了负利率时代房价还会暴涨吗

发布时间:2021-01-08 03:49:26 阅读: 来源:刻线机厂家

吕舒扬

先来简单解释一下“负利率”吧。负利率即是指物价上涨速度超过同期银行存款利率速度。

简单举例,假如你在银行存10000块钱,一年后你本息收入是10175元。但物价以每年2%的速度上涨,今天10000元可以买到的商品一年后就要花10200元钱。因此,以商品购买力计算,你的钱存银行一年净亏25元,这就是负利率。

负利率是怎么来的?

从负利率的定义,我们知道,产生负利率的原因可能有两个:CPI太高,或是银行存款利率太低。虽然同为负利率,但不同的原因,导致的结果当然也不一样。中国自1990年至今已经经历了五次的负利率时代,大家可以猜猜看,这五次进入负利率时代的原因,哪些是CPI太高,哪些是银行存款利率太低。

负利率时代

CPI最高值

银行存款定期一年利率

1992年10月至1995年11月

27.7%

7.56%—10.98%

2003年11月至2005年3月

5.3%

1.98%—2.25%

2006年12月至2008年10月

8.7%

2.52%—3.87%

2010年2月至2012年3月

6.5%

2.5%—3.5%

2015年8月至今

2%

1.5%—1.75%

数据来源于中国青年报和中国人民银行利率表

负利率对生活有啥影响?

2015年8月中国真实利率,既一年期定期存款利率减去CPI,为-0.25%,表明中国已经又一次进入“负利率时代”。而这次负利率与之前几次都不同。因为,CPI实在是太低了……

之前的负利率对生活有什么影响?每个人都有体会,在,前两次负利率时代,物价上涨飞快,各种形容物价飞涨的词汇如“蒜你狠”、“姜你军”层出不穷。

最近半年以来,我们并没有体会到物价飞涨。但物价涨得慢,就表示我们不用担心负利率时代了吗?千万不要掉以轻心。因为,决定我们生活水平的不仅是物价,还有手中的钱。现在,有多少人会把每月富余的工资静静地放在银行做活期存款呢?至少,我们会把钱放在余额宝等各类货币基金里面吧。一年前,“宝宝”类基金产品的年化收益率还维持在5%甚至7%以上。而最近,宝宝的收益一度降至3%以下!这表示,工薪族的理财收益减少了将近一半!可能因为投资基数太小,每天,你并没有感觉到损失多少钱。但积少成多,要知道,在复利收益计算方式下,每日微小的差额在长期上看,都会产生极大的差异。

房价不降原因是开发商不愿割肉

先从政策角度分析。负利率时代,往往伴随着经济发展不均衡。一般情况是,一方面,生产过度,就像我们现在说的“产能过剩”;另一方面,经济发展创造的收益大部分进入财政、税收,而较少流入公民手中。也就是说,经济发展了,政府有钱了,国企有钱了,但工薪族的收入涨得很少。这是,国家会怎样调控经济呢?当然是继续鼓励投资、鼓励消费。因为,改革收入分配方式是短期内难以实现的,而只能通过“X万亿”的刺激性货币政策,搞基建,消化产能。同时,这种大张旗鼓地建设容易让人产生“经济好转我就有钱了”的幻觉,更多的人钱投入实体经济。

当不断地投资生产导致产能过剩时,问题来了,房价要不要降?虽然受供求关系影响,楼市库存多,房价是有可能降的。但注意,现在的房价构成比例中大部分是开发商的买地成本,而目前待售商品房,成本在几年前基本就确定了。土地成本非常高,如果现在降价,将大幅蚕食开发商本就不高的利润。因此,开发商并没有动力去降价。这就像炒股一样,如果你在高位买入,除非万不得已被强制平仓,否则你是绝不愿意在低位卖出的。

房价上涨原因是人喜欢追涨杀跌

负利率时代,房价到底会有什么变化呢?先看历史数据。

负利率时代

全国商品房价格涨幅

1992年10月至1995年11月

60%

2003年11月至2005年3月

34%

2006年12月至2008年10月

12.8%

2010年2月至2012年3月

15%

数据来源于国家统计局

可以看出,此前负利率时代的房价涨幅非常大。自从2015年8月,中国的真实利率跌入负值,房价也迅速回暖,从9月开始,70个大中城市新建住房价格年同比跌幅也开始收窄。一线城市的房价环比出现明显上涨。

究其原因,先从开发商角度看,贷款利率低,投资收益高,贷款搞房地产开发建设比较容易,有大量资金用于买地,楼市因此回暖升温。人都喜欢追涨杀跌。而当房地产投资回报较高,必然导致资金大量涌入。再从投资角度看,受银行存款利率影响,各类投资收益太低,人不得不把钱转移到收益更高的投资方式上。现在来看,P2P理财收益很高,但问题频发;股市还在谷底挣扎,就不用说了。在人民币贬值预期加强的时候,投资美元是个不错的选择。但大部分人对美元理财并不熟悉,而外汇的汇率受我国央行外汇储备和国际局势影响非常大,风险也高。似乎,买房成为投资的理想选择,特别是贷款买房,正巧能利用负利率时代利息成本低的优势。

这样看起来,在当下这个负利率时代,一两年内,房价会涨是一定的。但注意,现在CPI和银行存款利率的差值并不大,所以房价不太可能像前几次那样暴涨。我预计,当过剩产能或转型、或消化得差不多的时候,中国就会走出负利率时代。之后,地产商的开发投资热情消退,资金就会从楼市移出,房价也会开始下降。

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